LES REGLES EN MATIERE DE VENTES AUX ENCHERES :
L’audience adjudication est une audience publique que l’on appelle plus communément audience de ventes aux enchères.
Elle se déroule devant le tribunal de grande instance de chaque ressort et porte sur les ventes aux enchères de biens immobiliers : maisons, appartements, parking, bureaux…
VENTES AUX ENCHERES : AVOCAT OBLIGATOIRE
Seul un avocat peut porter les enchères. La représentation par avocat est ainsi obligatoire lors des ventes aux enchères.
Un avocat ne peut porter les enchères que pour une seule personne. Il doit s’assurer de l’état civil de son client. Il demandera une photocopie de la carte d’identité, du livret de famille, éventuellement du contrat de mariage ou du PACS.
VENTES AUX ENCHERES : DOCUMENTS A FOURNIR
Pour les sociétés, telles que les SCI, il sera demandé une copie complète des statuts, un extrait K bis ainsi qu’une copie certifiée conforme de l’assemblée générale des associés autorisant le gérant à se porter acquéreur.
Tous ces renseignements sont indispensables à l’avocat qui, dès la fin de l’audience de ventes aux enchères, devra les transmettre au tribunal.
L’avocat qui vous représentera lors de l’audience de ventes aux enchères vous demandera également de lui signer un mandat le désignant officiellement comme votre représentant. Ce mandat écrit précisera également la limite du montant des enchères que vous ne voudrez pas dépasser.
VENTES AUX ENCHERES : PREUVE DE SOLVABILITE
Les textes prévoient encore que si vous remportez l’enchère, vous devrez remettre au tribunal un chèque de banque d’au moins 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3000 €, libellé à l’ordre du bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Marseille (pour des ventes aux enchères à Marseille).
Ainsi l’avocat qui vous représentera vous demandera toujours de lui fournir ce chèque de banque avant le début de l’audience de ventes aux enchères.
VENTES AUX ENCHERES : LES FRAIS
Les ventes aux enchères permettent d’acquérir des biens à des prix souvent inférieurs aux prix du marché. Toutefois, de telles acquisitions nécessitent une préparation importante du point de vue administratif et financier. Une telle vente engendre des frais pouvant être estimés de 10 à 20 % du montant de l’adjudication.
Frais préalables:
Outre le prix d’adjudication (prix de vente), il faudra prévoir de pouvoir payer les frais préalables qui sont mis à la charge de l’adjudicataire (personne qui remporte la vente aux enchères). Les frais préalables sont les frais avancés par le créancier poursuivant
En début de chaque audience de ventes aux enchères, l’avocat du créancier poursuivant qui requiert la vente annonce le montant de ses frais préalables.
Ils varient selon le lieu et l’importance du bien. En début de chaque audience de ventes aux enchères, l’avocat du créancier poursuivant qui requiert la vente annonce publiquement le montant de ces frais. Ils sont estimés entre 4 500€ et 8 000€, hors procédure de surenchère.
Droits de mutations :
Vous devrez également payer comme dans toute vente aux enchères les droits de mutation (taux global de 5,81% ou TVA immobilière). L’impôt se calcule sur le prix augmenté des charges. Les frais de poursuite n’entrent pas dans l’assiette des droits de mutation.
Frais de publications:
Les frais de publicité foncière correspondent aux honoraires du conservateur des hypothèques où devra être publié le jugement de publication d’ajdudication valant titre de propriété afin que le vente puisse devenir opposable aux tiers. Ils s’élèvent à 1/1000e du prix d’adjudication. Il faut également compter une trentaine d’euro pour effectuer une requête sur formalité qui permet de justifier auprès du créancier poursuivant de l’exécution de cette formalité.
Emoluments:
La vente aux enchères entraîne aussi le paiement d’émoluments, droits proportionnels des avocats. Ils sont partagés entre l’avocat poursuivant (3/4), et l’avocat adjudicataire (1/4). Les émoluments de vente sont calculés par tranche :
- 8% entre 0 et 6 500€
- 3,30% entre 6 501€ et 17 000€
- 2,20% entre 17 001€ et 60 000€
- 1,65% au-delà de 60 000€
Autres frais éventuels:
Les frais de signification du jugement : notamment dans le cas où le débiteur n’est pas représenté. Le jugement peut aussi être signifié au syndic de la copropriété, au créancier poursuivant… C’est également le cas en présence d’une liquidation partage. Le jugement devra être signifié à chaque héritier, ce qui suppose des coûts supplémentaires. Si les parties sont représentées dans la procédure, une signification entre avocat suffira. Elle est alors gratuite.
Les frais d’expulsion:
IL arrive parfois que le bien que vous achetés aux enchères soit occupé : soit par l’ancien propriété, soit par des locataires, des squatteurs… Si les personnes ne partent pas de leur plein gré, il faudra entamer une procédure d’expulsion. il faut prévoir un coût compris entre 2500 et 3000 €. Cette procédure peut s’avère également longue si elle est suspendue le temps de la période hivernale.
VENTES AUX ENCHERES : CAHIER DES CONDITIONS DE VENTE ET VISITE
La consultation, avant la vente, du cahier des conditions de vente est par exemple une nécessité salvatrice. La visite des lieux faisant l’objet de la vente aux enchères est également fortement recommandée afin d’éviter toute déconvenue. En effet, matière de ventes aux enchères il n’existe pas de garantie des vices cachés.
SUITES DES VENTES AU ENCHERES : LA SURENCHERE ?
Si lors de l’audience d’adjudication, l’audience de ventes aux enchères, vous ne remportez pas l’enchère l’avocat vous restituera l’ensemble des documents : le mandat écrit ainsi que le chèque de banque.
Dans le cas où vous êtes déclaré adjudicataire, que vous remportez la vente aux enchères, votre avocat conservera tous les documents que vous lui avez remis.
La vente aux enchères devient définitive à l’expiration d’un délai de 10 jours suivant la vente. Pendant ce délai, une personne peut porter une surenchère. A défaut, la vente devient définitive.
L’article 2212 du code civil prévoit que le prix d’adjudication, le prix de vente,doit être versé dans le délai de deux mois à compter de la vente.
En définitive, les ventes aux enchères peuvent permettre la réalisation de bonnes affaires. Cependant, ce ne sont pas des ventes qui peuvent être appréhendées dans la précipitation.
Votre avocat vous accompagnera dans cette procédure financièrement intéressante mais techniquement exigeante. C’est un partenaire indispensable qui protégera au mieux vos intérêts.