L’incidence favorable des facteurs locaux de commercialité
I. LA CORRESPONDANCE DU LOYER A LA VALEUR LOCATIVE : UN PRINCIPE PLAFONNE
L’article L.145-33 du Code de commerce alinéa 1er dispose que : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ».
Cependant l’article L.145-34 du Code de commerce institue un plafonnement de la variation de loyers commerciaux. En effet, le loyer révisé ne peut excéder, que ce soit à la hausse ou à la baisse, la variation de l’indice applicable.
II. LES CONDITIONS DU DEPLAFONNEMENT
Afin de pouvoir déplafonner le loyer, le bailleur doit démontrer l’existence d’une modification notable d’un des éléments suivants, tels que posés à l’article L.145-33 du Code de commerce :
- Les caractéristiques du local considéré
- La destination des lieux
- Les obligations respectives des parties
- Les facteurs locaux de commercialité
III. LA NOTION DE FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE
Les facteurs locaux de commercialité sont définis à l’article R. 145-6 du Code de commerce comme dépendant « principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».
L’évolution notable des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail.
La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 24 janvier 2024 que :
L’évolution notable des facteurs locaux de commercialité permet d’écarter la règle du déplafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer à la valeur locative si cela a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 25 janvier 2024, n°22-21.006
Ainsi, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être :
- Intervenue au cours du bail à renouveler
- Suffisamment notable
- Avoir une incidence favorable sur l’activité exercée (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 septembre 2011, n°10-30.825).
POUR ALLER PLUS LOIN :
Concernant la fixation du loyer commercial du bail renouvelé,
L’article L.145-10 du Code de commerce permet au locataire qui souhaite renouveler son bail d’en faire la demande dans les six mois qui précèdent l’expiration dudit bail. Le locataire pourra alors demander une baisse du loyer commercial si cela correspond à la valeur locative du bien loué (article L.145-33 du Code de commerce).
La Cour de cassation précise d’ailleurs à ce sujet que :
« Le bail renouvelé étant un nouveau bail, la fixation du loyer à la valeur locative, lorsqu’elle est inférieure au loyer en cours, n’est pas subordonnée, à la différence de la fixation du loyer révisé, à la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. »
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 mai 2021, n°20-15.179.
Par Maître Emeline BASTIANELLI, Avocate Associée
